Bail de location non renouvelé : ce que votre propriétaire doit absolument justifier pour vous forcer à quitter votre logement

La lettre recommandée arrive, inattendue : votre bail de location touche à son terme et votre propriétaire vous annonce qu’il ne le renouvellera pas. Entre peur de devoir déménager en urgence et impression d’injustice, la question se pose immédiatement : en a-t-il vraiment le droit, et sur quels fondements.

En matière d’habitation principale, un refus de renouvellement de bail par le propriétaire ne se fait pas librement : il passe par un congé donné dans un délai précis, pour des motifs limités et encadrés. Tout l’enjeu, pour le locataire, est donc de vérifier si le motif invoqué, la forme du congé et les délais respectés entrent bien dans ce cadre juridique très précis.

Refus de renouvellement de bail : vendre, reprendre ou invoquer un motif sérieux

Concrètement, le propriétaire qui ne souhaite pas poursuivre la location doit donner congé avant l’échéance du bail : au moins six mois avant pour une location vide, trois mois pour une location meublée. Sans ce congé dans les temps, le bail se poursuit automatiquement. Pour que le refus de renouvellement de bail soit valable, le courrier doit mentionner un motif légal et être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre émargement.

Premier cas fréquent : le congé pour vendre. La vente d’un logement occupé se fait souvent avec une décote sur le prix, ce qui incite certains bailleurs à mettre fin au bail pour vendre un logement libre. Le congé adressé au locataire vaut alors offre de vente à son profit, et celui-ci dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser l’achat du bien. S’il renonce ou ne répond pas, le propriétaire peut ensuite proposer le logement à un autre acquéreur.

Reprise du logement, motif légitime et sérieux : des conditions strictes

Autre situation autorisant un congé pour reprise : le propriétaire peut décider de récupérer le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche. Sont considérés comme proches les époux, partenaires de PACS, concubins, parents ou enfants. Le logement repris doit devenir la résidence principale du bailleur ou de la personne logée, et non une résidence secondaire ou un nouveau bien mis en location. La lettre de congé doit indiquer clairement l’identité de la personne qui occupera les lieux et son lien de parenté avec le propriétaire, avec un préavis de trois ou six mois selon que le logement est meublé ou vide.

Encore faut-il que cette occupation soit réelle et effective. Si le bailleur ne respecte pas ses obligations après avoir donné congé pour reprise, il s’expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros, voire 30 000 euros lorsqu’il agit via une personne morale comme une SCI, ainsi qu’à des dommages et intérêts au profit du locataire évincé. Le bail peut aussi ne pas être renouvelé pour un « motif légitime et sérieux » : la loi ne le définit pas précisément, mais la jurisprudence en a tracé les contours. Des impayés de loyers, des troubles du voisinage répétés ou encore des travaux de réhabilitation importants ont par exemple été reconnus comme des motifs recevables, à condition que le propriétaire respecte là aussi un préavis de trois ou six mois.

Locataire protégé, passoire énergétique, contestation : quelles limites au refus de renouvellement ?

Certaines situations rendent beaucoup plus difficile le refus de renouvellement de bail. Il existe deux catégories de locataire protégé pour lesquelles le bailleur est en principe obligé de poursuivre le bail :

• Le locataire de moins de 65 ans qui a à sa charge une personne plus âgée, si leurs ressources combinées restent en dessous de certains plafonds.
• Le locataire de 65 ans ou plus disposant de revenus modestes.

Le propriétaire peut néanmoins refuser le renouvellement s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans, qu’il a de faibles revenus et qu’il propose une solution de relogement adaptée au locataire. Dernier paramètre à prendre en compte : la performance énergétique du logement. Pour les baux conclus à partir du 24 août 2022 dans des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, ni en cas de remise en location, ni procéder à une révision en cours de bail. A partir du 1er janvier 2025, il devient interdit de mettre en location un logement classé G, ce qui peut peser sur la stratégie du locatair et du bailleur à l’approche de la fin du contrat.

Si le locataire reçoit un congé qu’il estime irrégulier, des recours existent. Il peut le contester si le motif n’est pas indiqué, si le délai de préavis de trois ou six mois n’a pas été respecté, ou encore si la lettre a été envoyée en courrier simple au lieu d’un recommandé avec accusé de réception. En cas de désaccord persistant, il est possible de saisir le tribunal judiciaire, qui vérifiera la régularité de la procédure et la réalité du motif invoqué. Si le juge considère le congé abusif, il pourra l’annuler ou accorder un délai supplémentaire au locataire pour quitter les lieux.