Succession : votre propriétaire meurt en plein préavis, congé pour reprise et logement en jeu, ce que la Cour de cassation vient de décider

Qu’arrive-t-il à un congé pour reprise lorsque le propriétaire meurt en plein milieu du préavis ? Pour beaucoup d’héritiers, l’idée paraît évidente : puisqu’ils deviennent propriétaires, ils pensent pouvoir reprendre le logement et demander aux locataires de partir comme prévu. Les locataires, eux, se retrouvent souvent pris entre la peine d’un décès et l’angoisse de devoir déménager plus vite que prévu.

Une affaire récente, jugée par la Cour de cassation le 16 avril, a précisément opposé un fils à ses locataires autour de cette question. Tout est parti d’un bail d’habitation signé le 1er octobre 2015 en Seine-Saint-Denis, puis d’un congé pour reprise délivré trois ans plus tard, avec un préavis de six mois et un départ fixé au 30 septembre 2018, avant que la propriétaire ne décède en juillet. La réponse apportée par les juges risque d’en surprendre plus d’un.

Décès du propriétaire en cours de préavis : le projet de l’héritier face aux juges

Après le décès de la propriétaire, deux mois avant la date prévue de départ, son fils hérite du logement. Convaincu de pouvoir se prévaloir du congé envoyé par sa mère, il exige que les locataires quittent les lieux au 30 septembre 2018 comme initialement prévu. Face à leur refus, il les assigne en justice et obtient d’abord gain de cause : les magistrats de la cour d’appel considèrent en effet que « le droit de reprise pour habiter est un droit transmissible », et ordonnent aux locataires de libérer l’appartement.

Les occupants ne s’arrêtent pas là et se pourvoient en cassation pour faire reconnaître leurs droits. La haute juridiction casse alors la décision d’appel et tranche en leur faveur, en s’attachant à la personne désignée pour occuper le logement. Elle rappelle que « Les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise », peut-on lire dans la décision. En clair, la mort de la personne qui devait habiter le bien, avant la fin du préavis, neutralise le congé.

Succession, bail et congé pour reprise : ce qui change pour héritier et locataires

Dans cette affaire, la bénéficiaire de la reprise était la propriétaire elle-même, qui projetait d’occuper le logement. Elle aurait pu décider de loger son fils, mais elle aurait alors dû préciser dès l’origine, dans le congé, que la reprise était destinée à ce proche, en mentionnant son nom, son addresse complète et le lien de parenté. Comme le congé avait été donné en son seul nom, sans autre bénéficiaire identifié, le droit de reprise est resté attaché à sa personne et s’est éteint avec son décès, même si la propriété du bien a été transmise à son fils.

Pour les héritiers, la décision rappelle une limite forte : hériter d’un bien loué ne signifie pas reprendre automatiquement toutes les démarches engagées par le défunt. Dans le cas jugé, le fils n’a pas pu habiter l’appartement comme il l’espérait et a même été condamné à verser des sommes aux locataires au titre des procédures lancées contre eux. Le bail, lui, a continué à produire ses effets au profit des occupants, qui n’étaient plus tenus de quitter les lieux sur la base d’un congé devenu sans effet.

Décès du bailleur : comment un héritier peut-il récupérer un logement loué ?

La décision de la Cour de cassation ferme clairement la porte à une solution : un héritier ne peut pas utiliser le congé pour reprise envoyé par le propriétaire décédé si celui-ci meurt avant la fin du préavis. Le droit de reprise pour habiter n’est pas transmis avec le bien. Un héritier qui souhaite réellement occuper le logement devra lancer sa propre démarche, en son nom, et non s’appuyer sur un congé émis par le défunt, même si l’objectif est identique.

Concrètement, cela signifie qu’il faut respecter à nouveau toutes les règles du congé pour reprise : envoyer une lettre dans les formes, respecter le délai de préavis, préciser le motif et l’identité de la personne qui va habiter le logement. Les étapes clés, inspirées de cette affaire, sont les suivantes :

• vérifier la date d’échéance du bail en cours pour savoir quand un nouveau congé pourra être délivré ;
• adresser au locataire un congé pour reprise en bonne et due forme, au nom de l’héritier qui souhaite habiter le bien ;
• indiquer clairement le motif de la reprise, le nom, les coordonnées du bénéficiaire et le lien avec le propriétaire ;
• laisser courir un préavis d’au moins six mois avant d’exiger le départ, comme cela avait été fait dans le cas initial.

Côté locataire, l’affaire apporte aussi un repère important : si le congé mentionne comme bénéficiaire la personne décédée et que celle-ci disparaît avant la fin du préavis, le départ demandé peut être contesté. Les occupants ont alors intérêt à relire attentivement le courrier reçu, à vérifier qui est désigné comme futur occupant du logement et à échanger par écrit avec les héritiers en rappelant que le congé est privé d’effet dans une telle situation.

En pratique, héritiers et locataires gagnent à anticiper ces enjeux dès l’ouverture de la succession d’un bien loué. Les premiers doivent intégrer qu’ils deviennent propriétaires mais pas automatiquement bénéficiaires d’un ancien congé pour reprise, les seconds peuvent savoir qu’un décès en cours de préavis ne les oblige pas toujours à faire leurs cartons. Dans tous les cas, la prudence consiste à garder trace de chaque échange écrit et, en cas de doute persistant, à se faire expliquer la portée exacte du congé reçu ou envisagé.