Locataire refuse de partir, chute de la fenêtre : comment l’arrêt du 15 septembre 2022 de la Cour de cassation peut coûter très cher aux propriétaires

Quand un locataire refuse de quitter les lieux à la fin du bail, le casse-tête ne se limite pas à la procédure d’expulsion. Le temps que la justice tranche, le logement reste occupé, parfois pendant des mois, alors même que le contrat est terminé. Que se passe-t-il si, dans cet intervalle, un accident grave survient dans l’appartement mal entretenu ?

C’est précisément ce qui s’est produit dans un dossier arrivé devant la Cour de Cassation le 15 septembre 2022. Une ex-locataire, restée dans l’appartement en tant qu’occupant sans droit ni titre, a chuté de la fenêtre de la cuisine après la rupture du garde-corps. Elle a décidé d’assigner les propriétaires en justice : la haute juridiction a confirmé leur condamnation, ce qui fait beaucoup réagir les bailleurs.

Une ex-locataire se maintient dans le logement et chute de la fenêtre

Au départ, le schéma est classique. Le bail arrive à son terme, le congé est donné, mais l’occupante décide de rester dans l’appartement. Le propriétaire engage alors une procédure d’expulsion, elle-même soumise à des délais importants et parfois freinée par la trêve hivernale, qui suspend les expulsions de logement pendant plusieurs mois. Durant toute cette période, l’ancienne locataire continue d’occuper les lieux sans droit ni titre.

C’est pendant cette occupation illégale que l’accident survient. Selon le récit rapporté par Droit-Finances, l’occupante « tombe de la fenêtre de la cuisine en raison de la rupture d’un garde-corps mal-entretenu ». Les expertises retiennent un descellement du dispositif de protection, lié à un défaut d’entretien. L’ex-locataire assigne alors les propriétaires devant les tribunaux pour obtenir réparation de son préjudice, et l’affaire finira par être examinée par la Cour de Cassation, qui confirme leur responsabilité.

Le propriétaire reste responsable du défaut d’entretien, même sans bail

Pour justifier cette condamnation, les juges se fondent sur l’article 1244 du Code civil, qui prévoit que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien (…) ». En clair, dès lors qu’un élément du bâtiment cède à cause d’un manque d’entretien ou d’un vice de construction, le propriétaire doit répondre des dommages, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute classique de sa part.

La Cour de Cassation estime que le fait que l’occupante soit sans droit ni titre ne constitue pas une faute suffisante pour exonérer le bailleur de sa responsabilité. L’accident trouve son origine directe dans le défaut d’entretien du garde-corps, élément de sécurité essentiel. Même si le propriétaire se sent victime du comportement de son ancien locataire, il ne peut pas se retrancher derrière cette situation pour cesser d’entretenir l’immeuble : une négligence sur un simple garde-corps peut vite couté très cher à un propriétaire.

Ce rappel vaut aussi pour le reste. Avant même d’en arriver à ce type de contentieux, la réglementation impose déjà au bailleur de nombreuses obligations écrites : bail formalisé par écrit, états des lieux, dossier de diagnostics techniques, remise des quittances de loyer à la demande, justificatifs de charges. Autant de règles qui s’ajoutent à un impératif de base, parfois oublié quand la relation avec le locataire se dégrade : maintenir le logement en état, en particulier sur tout ce qui touche à la sécurité (garde-corps, fenêtres, escaliers, installations anciennes d’électricité ou de gaz).

En pratique, un propriétaire dont le bien est occupé illégalement a tout intérêt à documenter l’état de son logement et les démarches d’entretien engagées, même si la situation est conflictuelle. Faire constater les désordres, solliciter des entreprises pour sécuriser les points sensibles, garder la trace d’éventuels refus d’accès de l’occupant : ces réflexes peuvent peser lourd si un accident survient, car la jurisprudence montre que l’obligation d’entretien ne s’arrête pas automatiquement avec la fin du bail.