Fin de bail : locataire garde les clés, le propriétaire réclame un an de loyer… la décision choc de la Cour de cassation du 12 septembre 2024
À Montpellier, un bailleur réclamait un an de loyers à ses anciens locataires qui conservaient les clés après leur départ. La Cour de cassation a tranché et son verdict pourrait bouleverser vos fins de bail.
Un locataire qui garde les clés de son ancien appartement après son départ, un propriétaire persuadé qu’il peut continuer à réclamer le loyer : la scène se joue tous les jours en fin de bail. Longtemps, beaucoup ont considéré que tant que les clés n’étaient pas rendues, le bail ne pouvait pas vraiment être terminé.
Un arrêt de la Cour de cassation rendu le 12 septembre 2024 est venu bousculer cette idée reçue. Dans un dossier issu de Montpellier, les juges ont donné tort à un propriétaire qui réclamait plus d’un an de loyers à ses anciens occupants, alors même que ceux-ci n’avaient pas restitué les clés à la date prévue. Un détail qui peut coûter cher.
Locataire, clés non rendues et fin de bail : la position de la Cour de cassation
Dans l’affaire jugée, un couple louait un logement à Montpellier depuis 2013. Les locataires ont donné leur congé en novembre 2014, en respectant le formalisme exigé pour un bail d’habitation. Le propriétaire a soutenu que les clés ne lui avaient été remises qu’en décembre 2015 et qu’entre-temps, le logement restait indisponible pour une nouvelle location. Pour lui, les anciens locataires devaient donc continuer à assumer parmis les obligations du bail le paiement des loyers et des charges jusqu’à cette restitution matérielle.
La cour d’appel de Montpellier lui avait donné raison dans un premier temps. Elle avait considéré que, tant que les clés n’étaient pas remises, la restitution des lieux n’était pas complète et que les locataires restaient débiteurs du loyer au titre du bail. Les juges de cassation ont censuré ce raisonnement. Ils ont rappelé que, en application de la loi du 6 juillet 1989, un congé régulièrement délivré par le locataire met fin au bail à l’expiration du préavis, et donc à l’obligation de payer le loyer à cette date, sans qu’il soit nécessaire que les clés aient déjà été remises au propriétaire.
Pour le propriétaire, loyer interdit mais indemnité d’occupation possible
Autrement dit, un locataire qui a donné congé dans les règles ne doit plus de loyer une fois son préavis terminé, même s’il n’a pas encore rendu les clés. Pour obtenir des sommes au-delà de cette échéance, le propriétaire aurait dû démontrer que le congé était irrégulier, et que le bail continuait à produire ses effets. En l’absence d’un tel argument, la demande de loyers supplémentaires ne pouvait qu’être rejetée. Le maintien des clés ne rallonge pas artificiellement la durée du bail.
En revanche, si l’ancien locataire se maintient dans les lieux après la fin du préavis, il devient un occupant sans droit ni titre. Dans ce cas, le propriétaire ne doit plus parler de loyer, mais d’indemnité d’occupation. Concrètement, il lui appartient d’adresser un courrier remis en main propre contre signature ou envoyé en recommandé, pour réclamer cette indemnité en raison de l’occupation ou de l’immobilisation du logement. En cas de paiement, il doit délivrer un simple reçu, et non une « quittance de loyer », afin de ne pas laisser entendre que le bail se poursuit. Une nuance de vocabulaire, mais aux conséquences juridiques et financières bien réelles.
En bref
- En 2014 à Montpellier, des locataires donnent congé dans les règles mais gardent les clés, tandis que leur propriétaire réclame plus d’un an de loyers supplémentaires.
- La Cour de cassation juge qu’un congé régulier met fin au bail et au paiement du loyer à l’expiration du préavis, même sans restitution des clés, censurant la cour d’appel.
- Le bailleur ne peut plus viser un loyer après le préavis et doit, le cas échéant, réclamer une indemnité d’occupation avec un courrier et un vocabulaire adaptés.
