Propriétaires en concubinage : au décès, cet oubli peut vous priver du logement ou vous coûter 60% d'impôts
Vous vivez en concubinage et remboursez un logement à deux en France en 2026. Au décès de l’un, sans testament ni outil juridique adapté, la quote-part du défunt peut revenir à ses héritiers et mettre le toit du survivant en péril.
Deux noms sur l’acte d’achat, un crédit à deux, des années de remboursements communs. Beaucoup de concubins propriétaires sont persuadés qu’au décès, la moitié du logement reviendra naturellement au survivant, presque par évidence.
En droit français, ce n’est pas du tout ce qui se passe. Sans le bon document, la part du défunt file vers ses héritiers, et le concubin survivant se retrouve copropriétaire avec eux, parfois contraint de vendre. Et c’est souvent au pire moment que ce détail refait surface.
Concubins, indivision et quote-part : ce que l’acte prévoit vraiment
Quand deux personnes non mariées achètent un logement, elles sont en indivision : chacune détient une quote-part inscrite dans l’acte notarié, par exemple 50/50 ou 60/40. Cette fraction sert de base à tous les calculs ultérieurs, que ce soit le partage du prix en cas de revente, le rachat de la part de l’autre ou ce qu’il advient du bien au décès.
Ce document, c’est le testament, car en concubinage le survivant n’est pas héritier. Pour les concubins, l’indivision suit strictement les quotes-parts fixées dans l’acte. Les notaires recommandent de les caler sur la contribution réelle de chacun – apport comptant plus part de crédit effectivement remboursée – afin d’éviter qu’un écart ne se transforme en créance entre acheteurs ou en libéralité déguisée. Les partenaires de Pacs, eux, conservent leurs biens personnels sauf si leur convention choisit l’indivision, auquel cas les achats sont réputés à moitié chacun.
Au décès : héritiers, testament et coût des droits de succession
Le concubin survivant n’est pas héritier légal : la part du défunt entre dans sa succession et revient à ses héritiers – enfants, ou à défaut parents, frères et sœurs. Reprenons Marc et Léa, concubins, propriétaires d’un logement de 300 000 € financé par un prêt désormais remboursé, avec des quotes-parts de 50/50. Si Marc meurt sans testament, sa moitié, soit 150 000 €, est transmise à ses héritiers. Léa devient alors propriétaire avec eux, chacun pouvant demander le partage ou forcer la vente, à moins qu’elle ne rachète leurs droits.
Si Marc décide de léguer sa moitié à Léa par testament, celle-ci reçoit 150 000 €. Après l’abattement de 1 594 €, la base taxable est de 148 406 €, soumise au tarif des « autres personnes » à droits de succession à 60 %, soit 89 043,60 € d’impôt, sous réserve de la part réservée aux enfants. Le même legs au profit d’un partenaire de Pacs serait exonéré de droits de succession, même si, là encore, sans testament, la part du défunt ne revient pas automatiquement au survivant. Le cadre repose sur le Code civil et le Code général des impôts dans leur version en vigueur en octobre 2026.
| Statut du couple | Héritage sans testament | Fiscalité si testament | Sort du logement sans disposition | Outil clé à prévoir |
|---|---|---|---|---|
| Concubins | Non, part aux héritiers légaux | Taux 60 % après 1 594 € | Indivision avec famille du défunt | Testament et convention d’indivision |
| Pacs | Non, sauf disposition écrite | Exonération des droits de succession | Part du défunt aux héritiers | Testament et choix d’indivision |
Les outils pour protéger le concubin survivant et le logement
Plusieurs mécanismes existent pour limiter ces risques. Des quotes-parts fidèles aux apports et aux remboursements, ou assorties d’une clause de créance, évitent déjà bien des tensions. Une convention d’indivision écrite, conclue pour 5 ans renouvelables ou sans durée, et publiée au service de publicité foncière pour un immeuble, peut organiser la gestion commune et prévoir des priorités de rachat. Une clause de tontine, insérée dans l’acte d’achat, fait du dernier vivant le propriétaire de la totalité du bien, mais reste soumise en principe aux droits à 60 % entre concubins, sauf pour une résidence principale commune de moins de 76 000 €.
La société civile immobilière permet encore de fixer dans les statuts la gérance, les règles de vote et le sort des parts au décès d’un associé, à condition de la faire vivre réellement. Dans tous les cas, seul un testament transmet sa part à un concubin ou à un partenaire de Pacs, dans la limite de la réserve des enfants, tandis que l’assurance du prêt peut rembourser tout ou partie du capital restant dû selon les quotités choisies. Au moment de l’achat, verifiez la ligne des quotes-parts dans l’acte et faites coïncider rédaction du testament et quotités d’assurance, car c’est là que se joue, très concrètement, le futur toit du survivant.
En bref
- En concubinage, l’achat immobilier se fait en indivision avec des quotes-parts inscrites dans l’acte notarié, qui déterminent ce qu’il advient du logement en cas de décès.
- Au décès d’un concubin, sa quote-part revient à ses héritiers légaux sauf testament, le survivant se retrouvant en indivision avec la famille du défunt et exposé à une fiscalité de 60 % sur ce qu’il reçoit.
- Testament, convention d’indivision, clause de tontine ou SCI : quels outils combiner pour protéger le concubin survivant et sécuriser concrètement le logement commun ?
