Bail commercial : locataire, ce délai de 2 ans fixé par la Cour de cassation pour faire annuler la vente si votre droit de préemption a été bafoué

Vous tenez un commerce de quartier, votre bail est en cours, tout semble stable. Jusqu’au jour où vous apprenez que les murs ont été vendus à un tiers, sans que personne ne vous ait jamais proposé d’acheter. Votre premier réflexe : invoquer votre droit de préemption, ce fameux droit de priorité créé pour protéger le locataire commerçant. Mais pendant combien de temps pouvez-vous encore faire annuler cette vente passée dans votre dos ?

Depuis la Loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, codifiée à l’article L.145-46-1 du Code de commerce, le locataire d’un bail commercial bénéficie d’un « droit de préférence » lorsque le propriétaire décide de vendre les murs. Ce mécanisme devait être protecteur, mais une question a longtemps divisé les juges et les praticiens : jusqu’à quand le locataire peut-il attaquer une vente réalisée en violation de ce droit ? La réponse vient d’être clarifiée par la plus haute juridiction, avec un délai plus court qu’on ne l’imagine souvent.

Bail commercial : comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préférence ne joue que dans un cadre bien précis. Il suppose d’abord l’existence d’un bail commercial, excluant par exemple les baux dérogatoires ou les conventions d’occupation précaire. Il vise les locaux à usage commercial ou artisanal, appréciés au regard de la clause de destination du bail, et non de l’activité réellement exercée. Les locaux industriels, les parkings ou les entrepôts sont expréssement exclus, alors que les baux mixtes (commerce et habitation) peuvent, eux, ouvrir ce droit. Selon la Cour de cassation (3e chambre civile, 28 juin 2018), ce droit de préférence est d’ordre public, si bien que toute clause du bail qui y dérogerait est réputée non écrite.

Ce droit ne s’enclenche qu’en cas de vente volontaire du local par le propriétaire : pas de préemption en cas de donation, de legs, d’apport en société, d’échange, de vente sur adjudication ou de liquidation, ni lorsque c’est la totalité des parts de la société propriétaire qui est cédée. Quand il entend vendre, le bailleur doit notifier en priorité son locataire par lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre récépissé ou acte d’huissier, en indiquant le prix et toutes les conditions de la vente. Cette notification, qui doit reprendre les quatre premiers alinéas de l’article L.145-46-1, vaut offre de vente : le locataire dispose d’un mois pour répondre, puis de deux mois (quatre mois en cas de recours à un prêt) pour signer l’acte chez le notaire. Si la notification est irrégulière ou fait défaut, elle est considérée comme inexistante et toute vente à un tiers risque déjà la nullité de la vente.

Droit de préemption bafoué : 2 ans pour demander l’annulation de la vente

Lorsque le propriétaire passe outre ce formalisme et vend à un tiers sans avoir correctement proposé le bien à son locataire, celui-ci peut demander en justice l’annulation de la vente. La Cour de cassation, dans une décision récente (3e chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24-10.767), a rappelé que la sanction du non-respect du droit de préemption prévu à l’article L.145-46-1 est bien la nullité de la vente. Mais elle a, surtout, tranché le débat sur le délai pour agir : l’action du locataire relève de la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du Code de commerce, qui fixe à deux ans le délai de « toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux ». Autrement dit, le locataire a bien 2 ans pour saisir le juge et solliciter l’annulation de la vente conclue en violation de son droit de préférence, et non 5 ans comme le laissait penser le délai de droit commun de l’article 2224 du Code civil.

Ce délai de deux ans a des conséquences très concrètes. Dans l’affaire ayant donné lieu à cet arrêt, un exploitant d’établissement médico-social n’avait découvert la vente des murs que plusieurs années après sa conclusion et avait engagé une action en nullité à distance de temps. Les juges ont néanmoins considéré son action comme prescrite, ce qui montre à quel point miser sur l’argument de la « découverte tardive » est risqué. Dès qu’un locataire soupçonne que son droit de préemption a été bafoué, il doit vérifier s’il entrait bien dans le champ de l’article L.145-46-1, se renseigner sur la date et les conditions exactes de la vente et consulter rapidement un conseil. Le tiers acquéreur qui connaissait l’existence de ce droit peut voir sa responsabilité délictuelle engagée, et le locataire peut aussi demander des dommages et intérêts en plus ou à la place de l’annulation. Un message clair pour tous les acteurs d’un bail commercial : respecter scrupuleusement la procédure, ou accepter qu’une action en nullité puisse venir, pendant 2 ans, fragiliser la sécurité de la transaction, ce qui peut interresser de très nombreux locataires.