Flambée des loyers illégaux à Paris : près d'un bailleur sur deux dépasse le plafond, êtes-vous concerné ?

Vous tombez sur un studio à louer à Paris, bien placé, mais le loyer semble haut. Statistiquement, il y a presque une chance sur deux pour qu’il dépasse le plafond légal. Selon le 6e baromètre de la Fondation pour le logement des défavorisés, **46 %** des annonces publiées entre août 2025 et août 2026 à Paris franchissent le niveau autorisé par l’encadrement des loyers, contre 31 % un an plus tôt. La fondation évoque une dégradation « inédite » dans la capitale.

En toile de fond, l’**encadrement des loyers à Paris** reste pourtant en vigueur pour les baux d’habitation soumis à la loi de 1989, avec un arrêté préfectoral spécifique valable du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026. Autrement dit, un bail signé ou renouvelé aujourd’hui doit toujours respecter un **loyer de référence majoré** fixé quartier par quartier, même si le dispositif est appelé à s’éteindre en novembre si aucune loi n’est adoptée d’ici là et qu’un débat est annoncé au Sénat en octobre. Reste une question simple et inquiétante à la fois : votre propre bail fait-il partie de ces 46 %.

Encadrement des loyers à Paris : des dépassements record et très inégaux

« D’après nos données portant sur plus de 10.000 annonces parues entre août 2025 et août 2026, le dispositif plébiscité par les locataires, appliqué dans près de 70 communes, est respecté de manière de plus en plus inégale par les bailleurs selon les territoires », estime le 6e baromètre de la Fondation pour le logement des défavorisés. Au total, **37 %** des annonces analysées dépassent les plafonds légaux dans les villes où l’encadrement s’applique, soit cinq points de plus qu’en 2025 et neuf points de plus qu’en 2024. En Île-de-France, **Est Ensemble** affiche 36 % de loyers proposés au-dessus du plafond et **Plaine Commune** 61 %.

Les dépassements ne portent pas tous sur les mêmes montants. Selon ce 6e baromètre, l’écart moyen atteint **159 euros** par mois dans les villes encadrées, et **171 euros** à Paris. Certaines catégories concentrent les dérives : logements loués meublés, petites surfaces, biens classés **DPE G**, dont 36 % dépassent les plafonds. La Fondation explique la hausse de ces dépassements par « la remontée des taux d’intérêt et le développement des logements vacants ou occasionnels ». Elle ajoute : « On peut aussi penser que, au cours d’une année mouvementée marquée par la fin annoncée de l’encadrement et les contentieux en justice, certains bailleurs récalcitrants ont pu se sentir autorisés à déroger aux plafonds de loyer », analyse-t-elle, en dénonçant aussi le recours abusif au « complément de loyer » pour contourner la loi.

Complément de loyer, calcul du plafond : ce que peuvent faire locataires et bailleurs

En droit, l’**encadrement des loyers à Paris** repose sur un calcul précis. Le bail doit distinguer un loyer de base hors charges, qui ne peut pas dépasser le **loyer de référence majoré** au mètre carré fixé par arrêté préfectoral, multiplié par la surface habitable, et un éventuel **complément de loyer**. Un exemple donné par des praticiens du droit locatif illustre ce mécanisme : si le loyer de référence majoré est de 35 euros par mètre carré pour un logement de 30 mètres carrés, le loyer de base ne devrait pas excéder 1 050 euros hors charges. La moindre erreur de surface ou de catégorie peut tout fausser.

Le **complément de loyer** autorise un dépassement uniquement pour des caractéristiques vraiment particulières de localisation ou de confort, que le bail doit décrire précisément et chiffrer séparément. Une simple cuisine équipée, un mobilier standard ou un étage élevé ne suffisent pas toujours, surtout si le logement présente des défauts ordinaires de bruit, de vis-à-vis ou d’entretien. Pour un locataire qui soupçonne un excès, la méthode consiste à isoler le loyer hors charges, vérifier en ligne le loyer de référence majoré correspondant à l’adresse, au nombre de pièces, au type de location et à l’époque de construction, recalculer le plafond, puis confronter ce résultat au bail et au complément éventuel. Avant toute démarche, un dossier solide rassemble bail et annexes, annonce d’origine, calcul officiel, photos et preuve des paiements ; le bon réflexe reste d’avoir commencer par un simple courrier factuel au bailleur, puis, si le désaccord persiste, de saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Dans ce contexte, « au-delà de l’enjeu essentiel de la pérennisation du dispositif, il est impératif de faire respecter son application », a déclaré Christophe Robert, délégué général de la Fondation pour le logement, cité par BFMTV.