Immobilier : pourquoi le plan de nationalisation de Berlin pour baisser les loyers va coûter 8,4 milliards d'euros à Vonovia

Et si, pour faire baisser les loyers à Berlin, la ville reprenait le contrôle direct de dizaines de milliers d’appartements détenus par de grands groupes privés ? C’est l’option spectaculaire que la capitale allemande étudie, dans un contexte de crise aiguë du logement qui frappe désormais tout le pays.

Porté par une alliance entre le parti de gauche Die Linke, les sociaux-démocrates et les Verts, ce plan encore en négociation prévoit de faire passer dans le giron public environ 144 000 appartements détenus par les plus gros bailleurs privés de la ville. L’objectif affiché : freiner la flambée des loyers dans une métropole de 4 millions d’habitants où le Sénat estime à 100 000 le nombre de logements manquants et où le recours à la nationalisation est envisagé pour 2028. Au coeur de cette bataille, le leader européen Vonovia risque un manque à gagner estimé à 8,4 milliards d’euros.

Berlin mise sur la nationalisation des logements pour casser la hausse des loyers

Le projet s’appuie sur une disposition de la Constitution allemande jamais encore utilisée qui permet de transférer des actifs dans la propriété collective. Les partis berlinois envisagent de l’appliquer aux sociétés possédant plus de 10 000 logements dans la ville : tout ce qui dépasse ce seuil serait repris par une nouvelle entité publique. Selon les données communiquées par ces groupes, plus de 144 000 logements seraient concernés, pour lesquels la coalition ne veut pas verser plus de 16 milliards d’euros, soit un peu plus de 100 000 euros par appartement en moyenne, bien en dessous de leur valeur comptable. D’après les calculs réalisés à partir des bilans de Vonovia, Heimstaden, Adler et Covivio, la compensation proposée serait en moyenne supérieure à 40 % de décote par rapport aux valeurs inscrites dans leurs comptes.

Derrière cette réponse radicale se cache une crise plus profonde. En Allemagne, le parc de logements sociaux est passé d’environ 4 millions d’unités en 1987 à 1,1 million en 2024, soit à peine 3 % du parc, et il continue de se réduire. Une évaluation de l’institut Pestel citée par les associations de locataires estime que le pays manque d’environ 1,4 million d’appartements, presque exclusivement des logements abordables et sociaux, et qu’il faudrait construire 400 000 logements par an pour combler le déficit. A Berlin, après un gel des loyers décidé en 2019 puis une loi de baisse des loyers invalidée par la Cour constitutionnelle de Karlsruhe, un référendum d’initiative populaire a approuvé en 2021 l’idée de « nationaliser » les logements détenus par les grands investisseurs moyennant une indemnisation limitée. Le projet n’a pas été appliqué, mais il a clairement préparé le terrain politique actuel.

Vonovia en première ligne face à un manque à gagner de 8,4 milliards d’euros

Parmi les entreprises visées, Vonovia est de loin la plus exposée. Le groupe, né de la privatisation progressive d’une partie du parc public allemand et devenu le premier bailleur résidentiel d’Europe, détient environ 130 000 appartements à Berlin. Environ 120 000 dépasseraient le seuil de 10 000 logements et entreraient dans le champ de la nationalisation. Dans ses comptes, Vonovia valorise en moyenne chaque appartement berlinois à 170 000 euros, ce qui place la valeur totale de ce portefeuille à 20,4 milliards d’euros. Si la future entité publique ne versait qu’un peu plus de 100 000 euros par unité, la société ne toucherait qu’environ 12 milliards d’euros, soit un écart moyen de 70 000 euros par logement et un manque à gagner théorique de 8,4 milliards d’euros pour ce seul ensemble d’appartemements.

Cette perspective a déjà pesé sur le titre en Bourse : l’action Vonovia est tombée récemment à son plus bas niveau depuis 2023, sur fond d’incertitudes autour du futur cadre berlinois. Le directeur général Luka Mucic a déclaré que ces projets étaient « inconstitutionnels », cité par BFMTV, et qu’ils ne résisteraient pas à une contestation judiciaire. Selon lui, l’Allemagne a besoin de « fiabilité, de sécurité juridique et d’un environnement d’investissement stable » pour remédier à une pénurie estimée à 1,4 million de logements. Malgré le débat, Vonovia annonce vouloir investir 539 millions d’euros cette année dans son parc existant à Berlin et y construit actuellement 1 000 appartements, tandis qu’un autre grand bailleur, Heimstaden, pourrait enregistrer jusqu’à 1,5 milliard d’euros de pertes potentielles sur environ 10 000 logements. Le calendrier législatif doit être avancé à 2028, et les recours annoncés laissent présager une bataille juridique de longue haleine autour de cette tentative de nationalisation partielle des logements berlinois.