Logement humide : une locataire avait freiné les travaux, la décision choc de la Cour de cassation 2024 et remboursement des loyers qui menacent les bailleurs

Des murs qui suintent, des taches noires au pied des cloisons, une odeur de moisi tenace : pour beaucoup de Français, le logement humide fait partie du quotidien en location. La loi impose pourtant au propriétaire de fournir un logement « décent », notamment au regard de l’humidité, en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Quand cette exigence n’est pas respectée, le dossier peut finir devant les tribunaux.

C’est ce qui est arrivé dans une affaire jugée récemment par la Cour de cassation (27 juin 2024, n° 23-15226) : une locataire, qui avait pourtant découragé son propriétaire de faire des travaux et contribué à l’humidité, a fini par le poursuivre en justice après une expertise concluant à l’indécence du logement. Au bout du parcours judiciaire, elle a obtenu un remboursement des loyers et des dommages et intérêts. Le verdict a surpris plus d’un bailleur.

Logement humide : une locataire obtient le remboursement de ses loyers

Au départ, un couple de bailleurs loue une maison à une locataire, Mme S., dans un état déjà dégradé sur plusieurs points, comme le mentionne l’état des lieux d’entrée. Des travaux sont engagés au début du bail pour corriger ces défauts. Puis, au fil des années, une humidité importante s’installe dans le logement. Près de dix ans après son arrivée, la locataire saisit le juge des référés, qui désigne un expert chargé d’examiner la maison.

Le rapport d’expertise conclut alors à l’ »indécence » du logement, en grande partie à cause de cette humidité marquée. Forte de ce constat, la locataire assigne ses propriétaires pour obtenir le remboursement des loyers versés, une indemnisation de ses préjudices, l’exécution de travaux et une diminution du loyer. La cour d’appel d’Amiens rejette pourtant ses demandes : elle relève que des travaux avaient été réalisés au début de la location, que la locataire avait dissuadé les bailleurs de poursuivre les interventions pendant plusieurs années, qu’elle ne leur avait envoyé ni réclamation ni mise en demeure, et qu’elle était pour partie responsable de l’humidité par son comportement et celui des occupants vivant avec elle.

Ce que la Cour de cassation change pour les bailleurs

Saisie du pourvoi, la Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement. Pour les juges, le propriétaire reste tenu, pendant toute la durée du bail, d’une obligation de délivrer un logement décent. Seule une cause de force majeure peut l’exonérer de cette obligation, par exemple un événement extérieur imprévisible et irrésistible. La faute partielle de la locataire, son absence de réclamations formelles ou le fait qu’elle ait dissuadé les travaux ne suffisent donc pas, à eux seuls, à le décharger. Une précision interressante pour les propriétaires qui s’appuient parfois sur le comportement du locataire pour se défendre.

La haute juridiction a cassé l’arrêt de la cour d’appel et a retenu que les bailleurs devaient répondre de la situation, dès lors que l’expert avait constaté l’indécence du bien loué. Ils ont été condamnés à rembourser les loyers versés par la locataire et à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. En arrière-plan, la règle est claire : en cas de logement humide ou dégradé au point de ne plus être conforme aux critères de décence, le propriétaire doit engager des travaux adaptés pour traiter les causes de l’humidité, qu’il s’agisse de :

• réparer des fuites ou infiltrations d’eau,
• améliorer l’aération et la ventilation des pièces,
• renforcer l’isolation des murs et des sols pour limiter la condensation.

Si ces obligations ne sont pas respectées, le locataire peut signaler la situation aux autorités compétentes et saisir la justice afin de demander une réduction ou un remboursement des loyers, ainsi qu’une indemnisation de ses préjudices. Même lorsqu’il a, un temps, freiné les travaux.