Ils ne paient plus leur loyer à cause d’une humidité extrême, mais la justice donne raison au propriétaire : ce que les locataires ont ignoré

Dans une maison rongée par les moisissures, un couple de locataires a cru avoir trouvé la solution radicale : ne pas payer son loyer tant que les travaux ne seraient pas faits. Toilettes envahies de champignons, plafonds tachés, infiltrations d’eau, installation électrique inachevée avec risque d’électrocution… sur le papier, leur situation semblait typique d’un logement impossible à vivre.

Leur dossier arrive finalement devant la Cour de cassation à l’automne 2024, dans un contexte où les signalements pour humidité explosent. En 2024, les Agences régionales de santé (ARS) ont recensé environ 12 000 signalements liés à « l’humidité ou aux moisissures », un symptôme de ce que les pouvoirs publics qualifient d’ »habitat indigne ». La décision rendue le 28 novembre 2024 va pourtant donner raison au propriétaire, tout en rappelant aux locataires de logements humides à quel point la marche juridique est haute.

Un logement ravagé par l’humidité, mais le propriétaire gagne en justice

L’arrêt du 28 novembre 2024 (n°23-18135) décrit un état des lieux inquiétant : moisissures dans les toilettes à cause d’une extraction d’air vicié hors service, traces d’entrées d’eau et de moisissures sur les murs et plafonds des chambres et du couloir, infiltrations par le toit de la buanderie, sans oublier une installation électrique inachevée dans une chambre, avec risque d’électrocution. Les locataires affirment alors que le bien est devenu inhabitable et cessent de verser les loyers.

Pour justifier ce non-paiement, ils invoquent l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du Code civil, qui dispose qu’ »une partie [au contrat] peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Autrement dit, selon eux, le bailleur ne respectait plus son obligation de délivrer un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 sur la décence, ils se considéraient donc en droit d’arrêter de payer. La Cour de cassation estime au contraire qu’il n’était pas établi que le bien était un logement inhabitable : malgré les désordres, le logement restait habitable. L’exception d’inexécution est écartée, le bail est résilié, les locataires sont condamnés à régler l’arriéré de loyers ainsi qu’une indemnité d’occupation, et le propriétaire obtient leur expulsion.

Ne pas payer son loyer à cause de l’humidité : ce que la loi autorise vraiment

Dans ce cadre, l’affaire rappelle la différence entre logement simplement non décent et logement insalubre. Un logement peut être jugé indécent lorsque l’étanchéité laisse passer l’eau ou que les infiltrations se multiplient, au regard du décret n°2002-120, sans être pour autant interdit à l’habitation. L’insalubrité, elle, suppose un « risque grave pour la santé » au sens de l’article L1331-22 du Code de la santé publique. En 2024, les ARS ont déjà enregistré environ 12 000 signalements liés à « l’humidité ou aux moisissures » ; l’Organisation mondiale de la santé considère qu’au-delà de 500 cfu/m³ de spores de moisissures et d’un taux d’humidité supérieur à 65-70 %, le risque respiratoire augmente nettement, avec, selon une étude Inserm de 2023, une hausse de 30 % du risque de toux chronique chez les enfants exposés. Lorsque l’administration classe un logement en insalubre grave et qu’un arrêté préfectoral interdit de l’occuper, la question du loyer se pose alors dans des termes très différents.

Un locataire confronté à une forte humidité doit donc agir, mais en respectant un parcours juridique précis plutôt que de couper les virements. Rassembler des preuves (photos datées, relevés d’hygromètre montrant un taux d’humidité supérieur à 70 %, certificats médicaux en cas de symptômes) vient en premier. Puis il faut adresser au bailleur une mise en demeure en lettre recommandée, avant de saisir si besoin la Caisse d’allocations familiales, qui peut suspendre l’APL en cas de non-décence sur le fondement de l’article L822-9 du Code de la construction et de l’habitation. En parallèle, un signalement à l’Agence régionale de santé ou au service hygiène de la mairie peut conduire à une visite, un classement du logement et un arrêté. Si le bailleur ne réagit toujours pas, le recours passe par le Juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner des travaux sous astreinte, accorder une réduction de loyer, des dommages-intérêts ou encore la résiliation du bail avec préavis réduit à un mois lorsque un certificat de l’ARS démontre une menace pour la santé au sens de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Interrompre unilatéralement le paiement du loyer sans décision judiciaire peut s’averer très risqué, car le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’un important arriéré.