Bonne nouvelle pour les locataires : en 2026, l’IRL freine la hausse des loyers, et dans ces cas précis votre loyer restera totalement bloqué

Pendant des années, beaucoup de locataires ont vu leur loyer grimper presque systématiquement à chaque date anniversaire du bail. Dès qu’une clause de révision figure dans le contrat, le propriétaire peut recalculer le montant demandé en s’appuyant sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Avec une hausse de cet indice qui a pu atteindre jusqu’à 3,5 %, les augmentations ont parfois pesé lourd dans le budget, surtout dans les grandes villes.

Depuis fin 2025, la donne change pourtant : le tout dernier IRL du 4e trimestre affiche une progression annuelle de seulement +0,79 %, loin des années d’inflation élevée. Concrètement, pour un loyer de 650 euros par mois indexé sur cet indice, la hausse autorisée ne représente que 4,74 euros mensuels. Et l’évolution des indices des derniers trimestres tourne, elle aussi, autour de zéro ou de 1 %, ce qui laisse présager une augmentation des loyers 2026 très contenue. Une perspective qui devrait intéresser particuliérement tous ceux dont le bail arrive à échéance cette année.

IRL 2026 : pourquoi l’augmentation des loyers s’annonce limitée

L’IRL mesure l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les douze derniers mois. C’est cette donnée qui sert de base légale pour revaloriser les loyers des logements vides ou meublés du secteur privé, à condition qu’une clause d’indexation figure dans le bail. Or la série récente publiée par l’Insee montre un net ralentissement : en 2025, la variation annuelle de l’indice est passée de +1,40 % au 1er trimestre à +1,04 % au 2e trimestre, puis +0,87 % au 3e trimestre. En 2026, l’institut doit continuer à publier ces valeurs tous les trimestres, autour du 15 janvier, du 15 avril, du 15 juillet et du 15 octobre.

Pour début 2026, cela se traduit par une augmentation très modérée des loyers quand la révision se fonde sur l’IRL du 4e trimestre 2025. En France métropolitaine, l’indice atteint 145,78, contre 142,98 en outre-mer et 141,59 en Corse. Pour un loyer de 1 000 euros hors charges dont la date anniversaire tombe le 1er février, le calcul aboutit à un nouveau loyer de 1 007,88 euros, en appliquant le rapport entre le nouvel IRL (145,78) et celui de l’année précédente (144,64). Les projections pour l’IRL 2026 évoquent d’ailleurs une hausse comprise entre 1,04 % et 1,5 % selon les trimestres, toujours loin des pics enregistrés ces dernières années.

Pour donner un ordre d’idée, une hausse de 1,5 % sur différents niveaux de loyers représente :

• sur un loyer de 600 euros : +9,00 euros par mois ;
• sur un loyer de 800 euros : +12,00 euros par mois ;
• sur un loyer de 1 000 euros : +15,00 euros par mois ;
• sur un loyer de 1 200 euros : +18,00 euros par mois ;
• sur un loyer de 1 500 euros : +22,50 euros par mois.

Augmentation des loyers 2026 : les cas où votre loyer peut rester bloqué

Si l’IRL repart à des niveaux plus raisonnables, tous les logements ne peuvent pas être révisés pour autant. La loi exclut en effet de toute revalorisation les biens considérés comme des passoires thermiques. Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent faire l’objet d’aucune augmentation, même lorsque le bail prévoit une indexation annuelle. Rappel utile : pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, la révision du loyer est interdite dès lors que le logement est classé F ou G, ce classement figurant dans le DPE annexé au contrat.

Les locataires des grandes villes soumises à l’encadrement des loyers bénéficient aussi d’une protection supplémentaire. Dans des communes comme Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux ou Montpellier, un loyer de référence et un loyer de référence majoré encadrent le montant maximal facturable par mètre carré. En 2026, le loyer de référence majoré d’un studio de moins de 25 m² à Paris intra-muros est fixé à 42 euros par mètre carré, contre 35 euros pour un deux-pièces, 32 euros pour un trois-pièces et 30 euros pour un quatre-pièces ou plus. La révision annuelle par l’IRL reste possible seulement si le nouveau loyer ne dépasse pas ce plafond légal.

La révision reste une faculté, pas une obligation. Le bailleur doit la demander dans l’année qui suit la date prévue au contrat, faute de quoi il perd le bénéfice de cette hausse. Pour un bail signé le 1er février 2024 avec une clause de révision au 1er février 2025, il peut ainsi réclamer un loyer actualisé jusqu’au 31 janvier 2026, mais pas au-delà. Et même en cas d’oubli sur plusieurs années, seule la dernière année de rattrapage est autorisée, ce qui limite encore l’impact de l’augmentation des loyers 2026 sur le budget des locataires.