Crédit immobilier : ce plafond méconnu qui bloque votre projet d'achat si vous avez plus de 40 ans
En quelques semaines, les taux de crédit immobilier sur 25 ans ont bondi de 3,60 % à près de 3,90 % en France, sur fond d’OAT à plus de 5 %. Pour certains emprunteurs de plus de 40 ans, le plafond du taux d’usure devient un véritable couperet.
Après un court répit, les taux de crédit immobilier repartent à la hausse en France. En l’espace de quelques semaines, le taux moyen sur 25 ans est passé d’environ 3,60 % début septembre 2026 à près de 3,90 %, selon plusieurs réseaux de courtage. Sur fond d’inflation tenace et de coût de l’argent plus élevé, la trajectoire pointe désormais vers 4 % puis 4,50 % d’ici la fin de l’année, avec à l’horizon la perspective de taux proches de 5 % pour certains emprunteurs début 2027.
Dans le même temps, le taux d’emprunt de l’État à dix ans, l’OAT 10 ans, a dépassé 5,10 % à la mi-octobre, un plus haut depuis 2002, tandis que la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point en juin puis en septembre. Les banques, qui avaient jusqu’ici accepté de rogner leurs marges pour « faire tampon », actualisent désormais leurs barèmes tous les quinze jours pour suivre la conjoncture. Pour certains ménages, surtout au-delà de 40 ans, l’accès au crédit se referme soudain : au cœur du mécanisme, un plafond encore peu connu, le taux d’usure.
Des taux de crédit immobilier déjà proches de 4 % sur 25 ans
Les banques fixent leurs taux immobiliers en regardant plusieurs repères, à commencer par le coût auquel l’État français lui-même s’endette sur les marchés. Quand l’OAT à dix ans grimpe au-dessus de 5 %, le financement des établissements devient plus onéreux et la marge pour absorber les hausses se réduit. La BCE, en relevant progressivement ses taux pour lutter contre l’inflation, renchérit aussi le coût de l’argent.
Chez le courtier Vousfinancer, les barèmes sur 25 ans sont passés d’environ 3,60 % début septembre à quelque 3,90 % fin octobre 2026. Ils sont désormais attendus entre 4 % et 4,50 % d’ici la fin de l’année. Et pour certains emprunteurs jugés plus risqués, les taux pourraient aller « à 5% à la fin du premier trimestre 2027 » « si le rythme de hausse des deux derniers mois se poursuit », anticipe Romain de Almeida, associé gérant de Vousfinancer à Chambourcy, cité par BFM TV. Plusieurs courtiers réclament un retour à la mensualisation du taux d’usure, mise en place en 2023, tandis que certains acheteurs reportent déjà leur projet au début de 2027, même si « les perspectives ne sont pas très positives » pour 2027, observe le courtier Jauffrey Lanszen, cité par BFM TV.
Taux d’usure, TAEG et assurance : un couperet pour les plus de 40 ans
Si tous les dossiers n’ont pas la même probabilité de passer à 5 %, beaucoup se heurtent déjà à une autre limite : celle du taux annuel effectif global (TAEG). Ce TAEG additionne le taux nominal, l’assurance emprunteur et l’ensemble des frais de dossier, de garantie ou de courtage. La Banque de France fixe un taux d’usure trimestriel qui plafonne ce TAEG : au quatrième trimestre 2026, il est de 5,40 % pour les prêts de plus de 20 ans. Or l’assurance devient plus chère avec l’âge ; « le niveau de revenu n’a aucun impact sur le taux d’usure », explique Romain de Almeida.
| Élément du coût | Exemple chiffré | Inclus dans le TAEG ? | Impact pour un emprunteur de plus de 40 ans |
|---|---|---|---|
| Taux d’intérêt immobilier | Environ 3,90 % sur 25 ans fin 2026 | Oui, composant principal du TAEG | Plus il monte, plus le TAEG se rapproche de 5,40% |
| Assurance emprunteur | Environ 0,4% (>40 ans seul), 0,8% en couple | Oui, ajoutée au taux nominal | Augmente avec l’âge et peut faire dépasser le plafond |
| Frais annexes | Frais de garantie, bancaires, de courtage | Oui, intégrés dans le TAEG | Marges de négociation possibles sur certains postes |
| TAEG total | Somme taux + assurance + frais | Doit rester sous 5,40% au T4 2026 | Condition clé pour que le crédit soit accordé |
| Plafond taux d’usure | 5,40% pour les prêts de plus de 20 ans | Fixé chaque trimestre par la Banque de France | Limite légale, les banques ne peuvent pas la dépasser |
Dans ces conditions, des profils qui passaient sans difficulté il y a deux ans se retrouvent recalés. La durée maximale de remboursement, fixée à 25 ans hors rares exceptions, limite la baisse possible des mensualités, tandis que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus, des critères tres stricts pour beaucoup de ménages. « Aujourd’hui, un couple de deux cadres de 45 ans, qui gagnent chacun 2.000 euros par mois… Mathématiquement, ça ne passe plus (sous le taux d’usure, ndlr), sauf avec une grosse marge de négociation » sur le prix du bien immobilier, estime le courtier Jauffrey Lanszen.
En bref
- Entre septembre et fin octobre 2026, les taux de crédit immobilier sur 25 ans sont passés d’environ 3,60 % à près de 3,90 % en France, dans un contexte d’OAT 10 ans au-delà de 5 % et de hausses successives des taux directeurs de la BCE.
- Avec un taux d’usure fixé à 5,40 % pour les prêts de plus de 20 ans, l’addition taux nominal, assurance emprunteur et frais fait exploser le TAEG de nombreux dossiers, en particulier ceux des plus de 40 ans dont l’assurance devient plus coûteuse.
- Entre projections vers des taux proches de 5 % début 2027 et cas concrets de couples quadragénaires recalés, la question se pose désormais de savoir quels ajustements et négociations peuvent encore sauver certains projets immobiliers.
