Des millions de logements vides, des villages à 275 000€ : le grand paradoxe immobilier espagnol qui fait flamber les loyers

Une octogénaire expulsée sur une civière à Madrid, des files d’attente interminables pour visiter un studio et des loyers qui dépassent désormais ceux de la France dans plusieurs quartiers de Barcelone. La crise du logement en Espagne est devenue un sujet politique explosif, au point de faire tomber le gouvernement. Pourtant, sur le papier, le pays déborde de logements.

Selon l’Institut national de la statistique espagnol (INE), plus de 14,4% des logements sont vacants à l’échelle nationale, soit le taux le plus élevé des pays de l’OCDE. L’Espagne compte environ 551 logements pour 1.000 habitants en 2020, presque autant que la France avec 540. Dans le même temps, des villages entiers sont vendus autour de 275.000 euros, comme Salto de Castro, pendant que les loyers flambent dans les grandes villes. Le paradoxe est frappant.

Des logements vides, mais concentrés loin de là où l’on travaille

Une partie de l’explication tient à la géographie. Près de 45% des logements vides se trouvent dans des communes de moins de 10.000 habitants, souvent des zones rurales en déclin démographique. Dans le village d’Arenillas, en Castille et Léon, la mairie propose carrément une maison gratuite et un emploi de maçon aux familles prêtes à s’y installer. Plus au nord, dans la province de Zamora, un entrepreneur américain a racheté le village de Salto de Castro pour 275.000 euros, avec l’idée de transformer ses 44 maisons en pierre, son église et son école en complexe touristique.

Les métropoles ne sont pourtant pas épargnées par la vacance : Madrid compte près de 97.000 logements vides, Barcelone environ 75.000. Ce chiffre interressant cache pourtant des réalités très différentes. Une partie de ces biens est en mauvais état, une autre est en attente de succession ou utilisée comme résidence secondaire. L’INE classe comme « vacant » tout logement sans occupation stable, en s’appuyant sur des indicateurs comme l’absence de contrat d’électricité actif. Autrement dit, « vide » ne signifie ni habitable immédiatement, ni disponible à la location.

Une offre mal calibrée et un marché locatif sans filet social

L’abondance de logements est aussi un héritage historique. Sous la dictature franquiste, entre 1939 et 1975, l’État a encouragé massivement la construction, y compris dans de petites villes, pour favoriser l’accession à la propriété. Beaucoup de ces logements ont ensuite perdu leur statut protégé et se retrouvent aujourd’hui dans des zones où la demande s’est effondrée. Entre 2000 et 2010, le pays a encore construit environ 5 millions de logements neufs, soutenus par des crédits immobiliers à taux variables sur très longue durée, avant l’éclatement brutal de la bulle en 2008 et une chute des prix de 30 à 40%.

D’après l’OCDE, entre 2022 et 2024, seulement 345.000 permis de construire ont été délivrés alors que 604.000 nouveaux ménages se formaient. La pénurie est évaluée à environ 600.000 logements sur la période 2022-2025, surtout dans les zones d’emploi comme Madrid, Barcelone ou le littoral. Les documents de la Commission européenne soulignent en parallèle la faiblesse du parc de logement social, inférieur à 2% des résidences, loin des standards de plusieurs pays d’Europe du Nord. Résultat : la quasi-totalité de la demande se reporte sur le secteur privé, ce qui alimente la hausse rapide des loyers.

Pour tenter de mobiliser les biens inoccupés, certaines villes étrangères comme Vancouver, mais aussi Paris et Marseille, ont décidé de doubler la taxe sur les logements vides. En Espagne, le débat s’enlise. Les mesures proposées par le Premier ministre Pedro Sanchez en faveur des locataires ont été rejetées par le Parlement le 2 octobre, provoquant l’annonce d’élections anticipées le 29 novembre. Entre fiscalité sur la vacance, aides massives à la rénovation et relance de la construction dans les zones tendues, les prochains mois diront quelle voie sera choisie pour, enfin, loger les habitants là où se trouvent les emplois.