Propriétaires : la nouvelle taxe TVLH sur les logements vacants pourra atteindre 60 % de la valeur locative dès 2027

C’est un paradoxe bien installé de la politique fiscale française. Alors que l’investissement immobilier est souvent présenté comme une valeur sûre, les propriétaires bailleurs voient depuis des années les prélèvements s’empiler sur leurs loyers, leurs biens et leurs projets. Et une nouvelle étape se prépare encore, avec une taxe inédite qui visera les logements laissés vides.

Dans ce paysage déjà chargé, une nouvelle taxe locale doit en effet entrer en vigueur à partir de 2027 : une taxe sur la vacance des locaux d’habitation, calculée sur la valeur locative cadastrale des logements. Elle s’ajoutera aux impôts existants pour les propriétaires qui détiennent un bien inoccupé de manière volontaire. Pour certains d’entre eux, la note pourra grimper à des montants rarement vus sur l’immobilier résidentiel. Le choc pourrait être rude.

Revenus fonciers et taxe foncière : un terrain déjà miné pour les propriétaires

Le point de départ est bien connu des bailleurs : leurs revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, puis aux prélèvements sociaux, là où les revenus mobiliers sont taxés à un taux forfaitaire de 12,8 %. Les placements financiers bénéficient en plus de cadres avantageux comme le PEA, l’assurance vie ou les plans d’épargne retraite, quand un propriétaire qui loue un appartement voit très souvent plus de la moitié de ses loyers partir en impôts et cotisations. L’immobilier locatif se retrouve ainsi nettement moins favorisé que le capital financier.

A cette pression sur les revenus s’ajoute celle de la taxe foncière, qui pèse de plus en plus lourd sur les ménages propriétaires. Depuis la suppression de la taxe d’habitation, son montant a progressé d’environ 40 % selon l’Observatoire national des taxes foncières, au point de devenir un sujet politique très sensible, notament à Paris où certains candidats aux municipales promettent une baisse marquée de cette taxe. Dans ce contexte déjà tendu, l’arrivée d’un nouvel impôt ciblant spécifiquement les logements vacants accentue encore le sentiment de saturation fiscale chez de nombreux bailleurs.

TVLH : une taxe sur les logements vacants jusqu’à 60 % de la valeur locative

Prévue par le budget 2026, la nouvelle TVLH, pour taxe sur la vacance des locaux d’habitation, doit se substituer aux deux dispositifs actuels sur les logements vacants. Toutes les communes pourront décider de l’instaurer, avec une assiette commune : la valeur locative du bien, c’est à dire le loyer théorique retenu par l’administration pour calculer les impôts locaux. Sont visés les logements volontairement inhabités, ce qui exclut les situations où la vacance échappe à la volonté du propriétaire, comme un départ en Ehpad ou un logement devenu insalubre, ainsi que les biens occupés plus de 90 jours par an.

Le barème de la TVLH varie selon la tension du marché locatif. Dans les communes où ce marché est jugé tendu, la taxe s’appliquera automatiquement avec un taux de 17 % de la valeur locative la première année de vacance, puis 34 % à compter de la deuxième année. Les municipalités auront même la possibilité de relever ces taux jusqu’à 30 % la première année et jusqu’à 60 % de la valeur locative à partir de la deuxième. Dans le reste du territoire, les communes resteront libres de mettre en place ou non cette taxe à partir de la deuxième année de vacance, tant que le taux ne dépasse pas 50 %. Face à de tels niveaux, certains propriétaires pourraient être tentés de vendre plutôt que de conserver un logement durablement inoccupé.