Résidences de tourisme de plus de 9 ans : ce décret du 14 janvier 2026 supprime le quota de 55 % loués et bouscule les droits des copropriétaires

Pour de nombreux propriétaires coincés dans des résidences de tourisme en copropriété, le maintien du classement tenait à un chiffre devenu obsédant : le pourcentage de logements loués durablement. À force de départs de bail ou de renégociations difficiles avec l’exploitant, certaines copropriétés vivaient avec la menace de perdre leur statut, et avec lui une partie de l’attractivité de la résidence.

Un décret publié le 14 janvier 2026 est venu changer la donne pour ces ensembles exploités depuis longtemps. En supprimant le seuil de 55 % de logements loués durablement pour les résidences de plus de neuf ans, il desserre l’étau qui pesait sur les copropriétaires tout en maintenant le cadre spécifique des résidences de tourisme. Un vrai tournant pour ces copropriétés.

Résidences de tourisme de plus de 9 ans : la fin d’un quota devenu trop rigide

À l’origine, l’article D 321-2 du Code du tourisme imposait qu’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés d’une résidence de tourisme soient loués de manière durable, via un bail commercial ou un mandat confié à un exploitant unique. En 2015, un décret avait déjà introduit un premier assouplissement : pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans, ce seuil était abaissé à 55 %, à condition que le règlement de copropriété soit adapté à cette organisation, souvent à la majorité renforcée prévue par l’article 26 de la loi de 1965.

Le décret n° 2026-14 du 14 janvier 2026 va plus loin en supprimant purement et simplement cette exigence de 55 % pour les résidences « matures ». Depuis le 15 janvier 2026, les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans ne sont plus soumises à un pourcentage minimal de logements loués durablement pour conserver ou obtenir le statut de résidence de tourisme classée. L’objectif est clair : limiter le risque de déclassification lorsque, passé le premier cycle de neuf ans, certains copropriétaires refusent de reconduire le bail commercial ou lorsque l’exploitant décide lui-même de ne pas renouveler certains contrats. Dans le même mouvement, Atout France a précisé que, pour les classements arrivant à échéance à partir du 1er septembre 2026, la prorogation serait davantage encadrée, avec une visite de contrôle et un dépôt de dossier dans un délai de six mois avant la fin du classement.

Copropriétaires : plus de liberté, mais dans un cadre toujours très encadré

Pour les copropriétaires, la suppression du seuil de 55 % allège un casse-tête récurrent. Jusqu’ici, chaque sortie de bail commercial faisait grimper la tension : au-delà d’un certain nombre de lots « hors bail », la résidence risquait de tomber sous le seuil réglementaire et de perdre son statut de résidence de tourisme classée, avec un impact potentiel sur la valeur de revente et sur l’image de l’immeuble auprès des vacanciers. Désormais, quelques copropriétaires peuvent choisir de ne plus louer via l’exploitant sans faire mécaniquement basculer l’ensemble de la résidence en dehors du cadre réglementaire. Cela ouvre la voie à des renégociations plus souples avec l’exploitant unique, voire à des stratégies de location différentes pour certains lots, tant que la destination touristique de l’ensemble reste respectée. Il est d’ailleurs recommandé de relire attentivement son bail avant de le résilier, pour éviter de perdre des avantages fiscaux attachés à l’investissment initial.

Pour autant, le régime des résidences de tourisme en copropriété ne se transforme pas en gestion à la carte. Les articles D 321-1 et D 321-2 du Code du tourisme exigent toujours une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence par une seule personne, exploitant ou mandataire, et la loi du 10 juillet 1965 continue de s’appliquer pour tout ce qui concerne la copropriété. Le règlement de copropriété doit donc rester conforme à cette destination et à la présence d’un exploitant unique, même si la proportion de lots effectivement loués via cet exploitant devient plus fluctuante. Dans une décision récente, la Cour de cassation a d’ailleurs rappelé que le syndicat des copropriétaires conserve seul la qualité pour agir en justice afin d’obtenir réparation de dommages affectant les parties communes, y compris lorsque les baux commerciaux prévoient une clause subrogeant l’exploitant dans les droits des copropriétaires contre les constructeurs. Le régime spécial des résidences de tourisme ne permet pas de déroger aux règles de fond de la copropriété, et les prochaines assemblées générales auront un rôle clé pour ajuster, si besoin, le règlement et la stratégie d’exploitation à ce nouveau cadre plus souple.